こんにちは、MRCの平松です。
近年は大規模修繕工事の発注時にコンサルティング会社と施工業者を依頼する設計監理方式が主流となっています。この発注方式は設計・施工を分離することで工事の品質を向上させるだけでなく、合意形成なども含む着工から竣工までの過程の支援を受けることもできる点が魅力です。
一方で、不適切コンサルタントの存在など設計監理方式にも注意すべき点があります。このため、メリット・デメリットを比較し、正しく発注することがおすすめです。
マンション大規模修繕工事、長期修繕計画、セカンドオピニオンに関するご相談はこちらまでお問い合わせ下さい。
大規模修繕工事コンサルティングの概要
大規模修繕工事を発注する際には、主に以下の2つの選択肢があります。
- 責任施工方式：施工会社1社に発注し、設計と施工を依頼
- 設計監理方式：施工会社とコンサルティング会社の2社に発注し、相互チェックを依頼
ここでは、大規模修繕工事コンサルティングの業務内容について解説をします。
責任施工方式で1社に依頼する方式もありながら、わざわざコンサルティング会社を挟む必要があるのかについては、後述するメリットをご覧ください。
劣化診断
大規模修繕工事の必要性の有無を確認するために劣化診断を行います。この診断の結果、実施するか否か、修繕箇所、期間などが決定されます。
施工会社の選定
設計監理方式の場合、コンサルティング会社が施工会社の選定も担当します。見積もりや実績などを含め、専門家の立場から最適な業者を選んでくれる点が管理組合側としては魅力です。
工事内容の確認
着工後も工事内容や進捗、工事の品質などをコンサルティング会社が確認します。大規模修繕工事は住民の生活にも影響を与えるため、安全性にも配慮して問題があれば施工会社と協議を行います。
アフターフォロー
コンサルティング会社の業務内容にもよりますが、業者によっては大規模修繕工事後の事後確認を行う会社もあります。大規模修繕工事は10年スパンで行われるものなので、1年・2年という間隔で工事の妥当性を評価・検証してくれるのが設計監理方式の魅力です。
大規模修繕工事コンサルティングのメリット
上記でも大規模修繕工事にコンサルティング会社を介入させるメリットを何点かお伝えしましたが、本見出しにて改めて主な利点をお伝えします。
- 工事の流れが円滑になる
- 中立な第三者目線を得られる
- 管理組合側の負担が減る
工事の流れが円滑になる
マンション側では、管理組合から修繕委員会や理事会などプロジェクトを進める人員を選定しますが、大規模修繕工事ともなると業務が多く、流れも複雑化します。この過程を円滑に進める支援をしてくれるのがコンサルティング会社です。
打診調査の依頼や業者選定や合意形成、着工後の打ち合わせなど、無事に計画を完遂させるには多くの業務があります。これら多数のタスクを整理し、時には代行するような支援者の存在は、組合側にとっても心強いものでしょう。
客観的立場で工事を評価してくれる
責任施工方式の場合、施工業者のみで工事を進めるため、主観的な評価になり工事の品質が担保されにくいリスクがあります。また、管理会社経由で施工業者を選定した際の「施工業者・管理会社の癒着関係」は社会問題にもなっています。
一方でコンサルティング会社をプロジェクトに介在させることで、工事品質・業者選定ともに客観的な評価で公正に行われます。
管理組合側の負担が減る
先述の通り、大規模修繕工事の業務は多く複雑です。これらのタスクを計画段階から竣工数年後まで支援してくれる存在こそがコンサルティング会社なのです。
修繕工事に対して知識が乏しい修繕委員会だけで進めると、日常生活に影響を及ぼすほどの負担になる可能性もあります。これらの負担を軽減してくれるのが、設計監理方式の魅力なのです。
大規模修繕工事コンサルティングのデメリット
魅力の多い大規模修繕工事コンサルティングですが、当然ながら考慮すべきデメリットもあります。これから解説する欠点も念頭に入れつつ、発注方式を決めましょう。
- 工事の流れが円滑になる
- コンサルタントとの相性が重要
別途コンサル費用がかかる
設計監理方式ではコンサルティング会社を雇うことになるため、その分の費用が工事費とは別にかかることになります。この点がネックとなり、責任施工方式を選ぶ管理組合も少なくはありません。
ただし場合によっては、コンサルティング会社が工事内容を是正することで不必要な修繕がなくなり、結果として総工費が減少するケースもあります。この点も鑑みた上で発注方式を検討しましょう。
コンサルタントとの相性が重要
コンサルティング会社とは、大規模修繕工事の計画段階から竣工後まで密に連携していきます。このため、修繕委員会・理事会とコンサルティング会社との相性は重要です。
マンション側に寄り添わず、意図を汲み取ろうとしない会社に当たってしまうと、物事は円滑に進まず、修繕工事は難航するでしょう。
このような事態を避けるためにも、コンサルタントの実績だけでなく、口コミなども確認した上で依頼を検討しましょう。
大規模修繕工事コンサルティングを選ぶ際のポイント
コンサルティングの依頼先には、コンサル専門の会社・管理会社・一級建築事務所などがあります。ただ、どの類の会社に依頼するかよりも、きちんとコンサル業務を遂行してくれる会社を見つけることの方が重要です。
マンション側との相性
大規模修繕工事というプロジェクトを共同で進める上で相性は重要です。コンサルティング会社と一口に言っても、組合側の意向を汲む業者もいれば自社の方針でどんどん進める業者もいます。
修繕委員会・理事会はどのようなタイプの会社が良いのかを明確にした上で、コンサルティング会社へ依頼することをおすすめします。
コンサルティングの実績
依頼する会社が類似の案件でどれだけの実績を持っているのかを確認しましょう。
会社によっては受注傾向が偏向している場合もあり、お住まいの建物の修繕工事についての知識が乏しいという場合もあるのです。
この場合、十分なコンサルティングを受けられない可能性もあるため、できるだけお住まいのマンションタイプに近い案件実績を豊富に持つ業者を探しましょう。
合意形成や組合運営への経験・知識
設計監理方式のメリットは工事の品質担保だけでなく、竣工までの管理組合の合意形成や組合運営の支援にあります。
この点の経験が豊富でなければ、コンサルティング会社に依頼するメリットを十分に享受することはできません。
反対に、管理組合の修繕工事に向けた運営・合意形成の経験が豊富な会社ならば、修繕委員会・理事会にとって最良のパートナーとなり得ます。修繕工事1回のみでなく、長い目で見て
大規模修繕工事の必要性をきちんと見てくれるか
業者によっては劣化診断の結果によらず、大規模修繕工事を実施する前提で話を進める場合があります。
長期修繕計画に基づいて実施することは大切ですが、10年スパンの計画が1年から2年程度ズレる可能性はあります。前回の修繕工事の仕上がり具合や気候などによっても、経年劣化の進行速度は変わります。
必要性を見極め、マンションにとって適切な時期に大規模修繕工事を提案してくれるかどうかがコンサルティングの信頼性にもつながります。
完全な中立者として介在してくれるか
設計と施工が分離されることで、施工会社とコンサルティング会社の職務が公正に行われることが設計監理方式の魅力です。しかし、場合によってはコンサル会社が施工業者に忖度したり、管理会社との癒着があったりと、中立性が保たれなくなることがあります。
このような状態では、マンション側が設計監理方式の利点を享受できず、総工費ばかり高くなります。このため、実績や口コミも含めて信頼の足る会社へコンサルティングを依頼しましょう。
不適切コンサルタントについて
先述の通り、施工業者・管理会社と癒着してマンション側に不利益をもたらす業者を不適切コンサルタントと呼びます。
これは社会問題にも発展しているほど頻発しており、国土交通省からも以下のように通知を出しています。
「一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様 の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。」（設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について）
「管理会社に勧められたから」「以前から依頼しているから」などの理由で契約を続けることが、結果として不適切コンサルタントへ依頼していることになっているかもしれません。
まとめ
今回の記事では、設計監理方式における大規模修繕工事コンサルティングの概要やメリット・デメリットをお伝えしました。
最後にも述べた通り、不適切コンサルタントのリスクもあるため、実績や口コミなども含めて理事会・修繕委員会や管理組合でしっかりと検討することをおすすめします。
コメント