こんにちは、MRCの平松です。
大規模修繕工事を発注する際、責任施工方式、設計監理方式はよく耳にするかと思いますが、コンストラクション・マネジメント方式（CM方式）という方式をご存知でしょうか。
コンストラクション・マネジメント方式は、複数の専門業者へ適材適所で依頼してマネージャーがプロジェクトをまとめてくれるなど、高品質な修繕工事が行われやすいというメリットがあります。
しかし、コンストラクション・マネジメント方式にはデメリットも少なくなく、国土交通省からも注意が呼びかけられているのが現状です。
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コンストラクション・マネジメント方式とは
コンストラクション・マネジメント方式とは、コンストラクション・マネージャーがプロジェクトを統括して大規模修繕工事を進める発注方式です。
従来の責任施工方式では組合員が施工業者とやりとりを行うため、発注者側にとって負担がかかりやすく、工事全体の進行にも遅延が生じやすいです。
このような従来型の発注方式の欠点をカバーするのが、コンストラクション・マネジメント方式です。
コンストラクション・マネジメント方式のメリット
先ほども触れた通り、この発注方式には従来型の欠点を補うメリットがあります。本項では、改めてコンストラクション・マネジメント方式の利点について解説をします。
プロジェクトの立ち上がりが早い
大規模修繕工事には数多くの手続きを要しますが、専門家であるマネージャーがプロジェクトをまとめあげるので修繕工事に至るまでの速度が高いです。
特に組合員が中心となって大規模修繕工事を行う場合、施工業者に意向を具体的に伝えることが難しく、プロジェクトがまとまるのが遅いと言われます。
その点、本方式では修繕計画・予算・スケジュール・体制などを具体的にでき、結果として大規模修繕工事への移行が円滑です。
組合側の業務負荷軽減
先述の通り、コンストラクション・マネジメント方式ではマネージャーが大規模修繕工事を進めるため、発注者である組合側の負担が削減されます。
修繕工事を進める際にかかる手間としては、下記の通りです。
- 大規模修繕工事の構想
- 基本計画の作成
- 業者選定
- マンション組合員の合意形成
- 大規模修繕工事竣工までの施工業者との打ち合わせなど
これらのタスクを、組合から形成される修繕委員会や理事会が中心となって進めるのは負担が大きいです。このため、コンストラクション・マネジメント方式のように専門家が竣工までを代行する方式が勧められます。
予算超過の抑制
大規模修繕工事の計画段階で立てた予算が、竣工後に超過しているというケースが見られます。打診調査などで建物の実態を調査したものの、計画変更や追加工事、不具合への対応や工事期間の延長などによって費用が嵩んでしまうことが理由です。
工事費用が予算から超過する背景には、責任施工方式など1社任せによる工事の不透明性が挙げられます。
コンストラクション・マネジメント方式ではマネージャーが費用管理もシビアに行い、計画変更や追加工事など予算超過の原因を起こる可能性を抑えます。このため、本方式では予算が当初よりも超えるという事態を避けることができるのです。
工事の品質担保
当方式の場合には、コンストラクション・マネージャーが複数の施工業者を適所に採用する形になるため、工事の品質が担保されやすいです。
施工業者にも得意な作業内容があるため、該当箇所に対して専門家が当たることは理想的です。
説明責任の所在の明確化
またコンストラクション・マネジメント方式は、各作業ごとに業者が配置され、マネージャーがプロジェクト全体を管理するため、工事品質に対する説明責任の所在が明確です。
設計監理方式と同様、大規模修繕工事に中立的な立場の第三者が介入することは重要であり、こちらは国土交通省の発表資料にも記載（*1）されています。
*1：「工事内容・工事費 の透明性の確保、責任所在の明確さなどの点で望ましい方式であるといえます。」-第1章 マンション管理の基本と改修による再生の重要性（国土交通省）
コンストラクション・マネジメント方式のデメリット
コンストラクション・マネジメント方式にはメリットが多い一方で、注意しておかなければならない点もあります。この点については解説します。
工事費用が変わる可能性がある
当方式では、複数の施工業者が大規模修繕工事のプロジェクトに関わります。そして、工事ごとに担当の施工業者へ工事費用の支払いを行う必要があります。このような事情から、竣工後の費用が当初予定していた費用と異なる可能性があるのです。
ただし、基本的にはマネージャーが予算内に収めるように管理をしているため、予算超過の心配はそこまでしなくても構いません。
プロジェクトの出来がマネージャーにかかっている
コンストラクション・マネジメント方式では、マネージャーが大規模修繕工事を管理します。このため、プロジェクト全体の質がマネージャーの手腕にかかっているといっても過言ではありません。
この点は設計監理方式にも共通しますが、複数の施工業者が携わる方式だからこそ、特にマネージャーの力量が影響を与えやすいと言えます。
マネジメントのための費用が別途かかる
当方式の場合は、施工業者の他にコンストラクション・マネジメントを行う会社に依頼をしますので、その分の費用が工事費用の他にかかることになります。
ただし、業者1社に依頼する責任施工方式は工賃の嵩増しが問題（*2）となっており、この点も鑑みると費用面においてリスクが削減できると考えても間違いではありません。
*2：「設計と施工が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭となりやすく…という点で問題となる場合があります。」-第1章 マンション管理の基本と改修による再生の重要性（国土交通省）
コンストラクション・マネジメント方式に対する国土交通省の見解
大規模修繕工事は多額の費用がかかる上、施工業者と管理会社の癒着が社会問題になっており、国土交通省もたびたび警鐘を鳴らしています。
そこで、本記事の最後に国土交通省がコンストラクション・マネジメント方式に対してどのような見解を出しているのかを解説します。
専門性の高いマネージャーが組合を支援
大規模修繕工事において、高度な専門性を持つマネージャーが管理組合の役割を補完するという旨が国土交通省の資料において言及されています。
「設計・施工会社との協議において、管理組合の代わりに、高度な専門性を持つ CMR が 助言・提案・資料作成等を実施することで管理組合を補完することも期待できます。」
先ほども触れた通りマネージャーの手腕にも関わる点ではありますが、管理組合の役割を支援してくれるというのは当方式の魅力だと言えます。
工事費の透明性が高い
さらに、工事費の透明性についても言及されています。
「発注者が施工者に工事費を支払う過程にCMRが介在し、施工者がコストに関する情報 を管理組合にとって分かりやすく開示することができるため、工事費の構成を透明化することが期待できます。」
責任施工方式の場合は施工業者が計画・施工の全てを行うため、透明性が担保されません。第三者が介在する方式は、この点で安心感が高いと言えます。
施工業者間の連携に不安が残る
一方で、下記のような指摘が見られました。
「CMR が工種ごとに専門工事業者を選定するため、管理組合から個々の専門工事業者の資質が見えにくいほか、工種間の現場における調整が十分でない場合や、工事全体の安全管理や作業員 教育等の指示命令系統の面で不安が残る」
複数の指摘がありますが、特に心配となるのは施工業者の連携がなされない可能性があることです。同じマンションに対する工事なので互いに干渉する場面もあり、業者間で連携が不十分だとトラブルが生じる恐れもあるのです。
プロジェクトの進行について検討・承認事項が多い
また、コンストラクション・マネジメント方式では複数の業者が介在する故の問題もあります。
「プロジェクトの進行について検討・承認事項が多く、時間を要することがあります。」
先ほどの業者間連携と併せ、マネージャーの統括力が求められる部分です。信頼のできる業者に管理を任せましょう。
まとめ
本記事で見てきた通り、コンストラクション・マネジメント方式にはメリットがある一方で、無視できない不安も残ります。特に複数の業者が介在する点がリスクにもなりうる点は念頭に入れておきましょう。
その上でおすすめするのが、設計監理方式です。当方式の場合、施工業者とコンサルティング会社の2社で大規模修繕工事が行われるため、上述の欠点を補うこともできます。
ただ、建物が異なれば、合う方式も異なります。
責任施工方式・設計監理方式・コンストラクション・マネジメント方式のメリット・デメリットを鑑みつつ、ご自身のマンションにあった方式を選びましょう。
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