マンションの大規模修繕工事は10年スパンで実施される、建物の保全管理にとって欠かせない存在です。
住民にとっては、住居を安全に保つためにも非常に重要な工事であり、実際に施工を行う工事業者や設計監理を行うコンサルタント会社の選定も同様に大切です。
しかし、「どのような観点で設計コンサルを選べばいいのだろうか？」という悩みを持つ管理組合は少なくありません。
「不適切コンサル」の存在をはじめとして、マンションの改修設計には様々なリスクが伴うからです。
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設計コンサル選びは難しい
大規模修繕工事において、設計監理方式を選ぶマンションは少なくありません。国土交通省からも、施工と設計管理を分ける本方式は推奨されており、質の高い修繕工事を実現するためには理想的な方法だと言えます。
一方、初めにも述べたとおり、設計監理方式の要は設計コンサルの選定です。良いコンサル会社を選ぶことができれば安心して工事を迎えられますが、経験が不足したコンサルや不適切コンサルなどにあたってしまうと修繕の質は保証されません。
そもそも、設計コンサルの選定は難しいと言われています。その理由は、コンサルの業務を選定段階で実際に見ることができないからです。
施工業者であれば過去の施工事例などを見ることができ、工事の技量などを確かめられます。しかし、設計コンサルの業務は後述の通り、診断・設計・監理などが主です。
このため、プレゼンなどを受けたとして、素人目で設計コンサルの良し悪しを見極めることは難しいのです。
設計コンサルの業務
先述の通り、設計コンサルの選定は難しいです。
ただ、少なくとも「設計コンサルが何をしてくれるのか？」を知っておくことで、その業務に照らし合わせた実績や遂行能力、知識や経験などを推し量ることはできます。
管理組合や修繕委員会側が設計コンサルの業務内容をきちんと理解することで、良いコンサル会社を見極める際の基準を持つことができるというわけです。
本項では、設計コンサルの業務内容について簡単にまとめます。
調査診断
設計コンサルの代表的な業務の1つに、マンションの調査診断が挙げられます。
調査診断とは、目視・打診・触診調査などを含む、大規模修繕工事前のマンションの状態を確かめるための業務です。
この結果をもって、大規模修繕工事を実施するか否か、工事内容などを決めていくことになります。
修繕設計
調査診断の結果を受けて、施工実施時に使用する仕様書や図面などを作成し、さらに工事予算などの見積もりを行います。
ここで作成される資料によって、大規模修繕工事の大枠が決定し、それに従って竣工まで進んでいくことになります。
施工業者の選定サポート
設計監理方式において、第一に「設計コンサルが重要」と言える理由として、コンサルが施工業者の選定サポートを行うということが挙げられます。
管理組合の中には、管理会社が紹介してくれた施工業者をそのまま採用しているパターンも多いですが、その時々で最適な業者を専門家の立場からコンサルに選定補助を受けることが理想的です。
反対に、設計コンサルの選定がよくない場合、良い施工業者に巡り合うことはできません。このため、第一段階として設計コンサルの選定が重要であると申し上げたのです。
工事監理
大規模修繕工事が着工してからも、設計コンサルは「工事監理」の立場で現場管理を行います。
工事の品質を担保することはもちろん、工事の進捗管理・予算管理なども含めて、当初の計画通りに進んでいるかどうかをチェックします。
修繕工事における関連支援業務
他にも、設計コンサルには様々な業務があります。例えば、以下のようなことです。
- 管理組合に対する広報活動サポート
- 合意形成のサポート
- その他付帯業務のサポート
管理組合に対する広報活動サポート
管理組合に対する広報活動サポートとは、工事の実施前〜終了までにかけての工事内容・進捗などの共有をするための配布書類作成やアドバイスを指します。
基本的には大規模修繕工事は修繕委員会や理事会が中心となって進めますが、他の管理組合からの賛同がなくては円滑に工事が進みません。
管理組合からの理解を得るためにも広報活動は欠かせず、適切に広報を実施するためのアドバイスを設計コンサルからもらうことができます。
合意形成のサポート
大規模修繕工事の内容については、基本的に管理組合が集まる総会での承認を持って決定されます。
つまり、管理組合の合意形成が円滑に進むかどうかが、修繕の進捗の大きく関わってくるわけです。
また総会の議案書・説明書などの作成は、理事会や修繕委員会だけでは難しいです。このような書類作成から合意形成を得るまでの全般的なサポートを設計コンサルから受けることができます。
その他付帯業務のサポート
大規模修繕工事を実施するにあたり、他にも施工業者との契約内容の確認や公的助成金・補助金の申請など雑多な業務が存在します。
こういった諸業務に関しても、設計コンサルから助言をもらいながら進めることで、労力を最小限にして作業を進めることが可能です。
選ぶ前に「不適切コンサルタント問題」を知ろう
初めにも述べた通り、マンション改修業界には「不適切コンサルタント」という根深い問題が存在しています。
不適切コンサルタントには、以下のような特徴があります。
- 工事費が適正価格よりも高い
- 工事が必要ない部分も施工される
- 工事の内容が不明瞭で管理組合側が判断しづらい
- 工事監理が甘く、修繕の質が担保されない
人口が減少する日本においては新築マンションの数は減少しており、その背景からマンションの改修業界へ参入する会社が増加しています。
このため、設計監理に関する技術・知識が欠乏したコンサルタントが増え、その中でも施工業者と癒着して過剰な利益を得ようとする会社が「不適切コンサルタント」と呼ばれます。
上記の通り、不適切コンサルタントは工事内容を嵩増しすることで高額な工事費用を請求し、管理組合に不当な負担を与えます。
残念ながらマンション改修業界では不適切コンサルが拡大して利益を確保する、一方で真面目なコンサルタントが減少しているというのが現実です。
優れた設計コンサルの条件
ここまで述べてきた通り、設計コンサルを選ぶことは難しく、不適切コンサルを選定してしまうというリスクが高まってしまっています。
このため、実質的に設計コンサルの選定権を持っている理事会や修繕委員会は、自衛の意味でも優れた設計コンサルの条件を知っておく方が良いでしょう。
本記事の最後に、優れた設計コンサルの条件をいくつかご紹介します。
専業の設計事務所として独立していること
選定する設計コンサルは一級建築士などの設計監理業務を主業務とする、専門家であることを確認しましょう。
前述の通り、マンション改修業界には経験のない会社も多く参入しているのが実態です。このため、「その道のプロ」であるかどうかは非常に重要な観点です。
また、他の工事会社や監理会社などと関係を持たない、独立した会社であることも重要です。
癒着関係とまではいかずとも、業務において忖度し合うような関係性の施工業者・監理会社を持つ設計事務所は、不適切コンサルと同様のリスクがあります。
設計コンサル会社の代表が一級建築士であること
設計コンサル会社の代表者が、一級建築士であるかどうかも重要です。
新興企業の中には、代表者には業界知識がなく、専門家を雇用して成立しているような会社もあります。
しかし、このような会社は利益を追求した結果、本業界に参入している可能性が高く、工事の質よりも利益を優先するきらいがあります。
経験・知識の伴う代表者の設計コンサル会社であれば、施工監理の観点で質の担保に不安はないでしょう。
資格のある社員が業務を担っていること
上述の設計コンサルの業務について、有資格者である社員が担当しているかどうかも重要です。
中には、資格のないスタッフなどに打ち合わせ・調査をあたらせる会社もあり、これでは業務の質が担保されません。
継続客が多い
マンションの改修工事は1度で終わるものではありません。
大規模修繕工事以外にも細かな部分での修繕が実施されますが、リピーターがその都度、設計コンサルに依頼しているかどうかは、工事の満足度を測る上で確実な指標になり得ます。
まとめ
本記事は、設計コンサルの業務や不適切コンサルの実態について解説し、また、優れた設計コンサルタント会社の条件についても専門家の立場からご紹介してきました。
住居者でもある管理組合にとって、生活の質にも結びつく大規模修繕工事ですから、不適切コンサルにあたらずに優れた設計コンサルと出会っていただきたいと思います。
設計コンサルの選定にご不安な方はお気軽にお声がけください。
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