こんにちは、MRCの平松です。
最近では、マンションの大規模修繕工事の際に設計監理方式(コンサルティング会社と施工業者が協働して実施する工事)が主流になっています。
設計監理方式は、設計・監理をコンサルタントが、修繕を施工業者が実施するため、工事の品質を保持でき、さらにコンサルタントからは合意形成や施工業者の選定などを含む大規模修繕工事の初めから終わりまでのプロセスでサポートを受けることができるのです。
一方、「不適切コンサルタント」と呼ばれる、マンションの管理組合側に不利益をもたらすコンサルティング会社も増えてきました。
そのため、コンサルタントを選ぶ際のポイントを知った上で、発注することがおすすめです。
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大規模修繕工事コンサルタントの仕事
先述の通り、大規模修繕工事には設計監理という発注方式がありますが、他にも責任施工方式というものがあります。
- 責任施工方式:施工業者に発注し、設計から施工まで全てを1社へ依頼
- 設計監理方式:施工会社・コンサルタントで設計・施工を分業するように依頼
責任施工方式で1社に依頼する方が安価な傾向にありますが、なぜ設計監理方式が主流になってきているのでしょうか。
それは、責任施工方式ではフォローしきれない業務をコンサルタントが担ってくれるからです。
まずは、設計監理方式における大規模修繕工事コンサルタントの仕事についてお話をしあmす。
劣化診断・建物調査
コンサルタントは大規模修繕工事ありきではなく、劣化診断・建物調査の結果を受けて修繕を実施すべきかを確認してくれます。また、この診断結果のもと、修繕工事の内容を決定します。
施工業者のみとなると「修繕ありき」になりがちですので、本当に必要かどうかを確認してくれるのは設計監理方式のメリットだと言えます。
施工業者の選定サポート
コンサルタントが施工業者の選定をサポートしてくれます。
多くの場合、大規模修繕工事にあたって公募をしますが、素人目にはなかなか判断がしづらいところです。
コンサルタントは見積もりだけではなく、実績や工事内容との相性なども含めて最適な施工業者を選定します。
工事の監理
大規模修繕工事が始まってからも、コンサルタントは「施工業者が計画通りに工事を進めているかどうか」の確認をしてくれます。
施工業者1社だけになると工事の質がその会社に任せきりになってしまいますので、コンサルタントによるダブルチェックがあるとマンション側としては安心です。
工事後のアフターフォロー
コンサルタントの中には、大規模修繕工事が終わってからも工事の内容に問題がなかったか、もし問題があればどのように対応すべきかなどをフォローしてくれる会社があります。
大規模修繕工事は10年以上のスパンで行われるもの。1年〜2年後にも修繕工事の質を検証してくれるのは設計監理方式のメリットだと言えます。
大規模修繕工事コンサルタントに依頼するメリット
さて、ここまでにも大規模修繕工事コンサルタントに依頼するメリットに触れてきましたが、本項では改めてメリット3点について解説をしていきます。
工事がスムーズに実施できる
マンション管理組合の中から修繕委員会・理事会など大規模修繕工事のプロジェクトを進めるメンバーを選定することになります。
しかし、打診調査の依頼や施工業者の選定、管理組合全体の合意形成、着工後の打ち合わせなど、大規模修繕工事のプロセスには多くの業務があり、専業で修繕委員会を務めるわけではない人たちにとっては、負担が大きいです。
このような業務をサポートしてくれるのが、コンサルタントです。
今何をするべきなのかを聞くことができ、先々までの見通しまで教えてくれるコンサルタントがいれば安心できるでしょう。
工事にダブルチェックが働く
先述の通り、責任施工方式の場合には、施工業者だけで工事が進みます。そのため、工事の質については1社に任せっきりになってしまいます。
リスクはそれだけではありません。
マンションの管理会社が勧める施工業者は、2社間に癒着関係がある可能性も考えられます。高額な工事費を請求し、管理会社がキックバックを受け取っているかもしれないのです。
一方、設計監理方式では、大規模修繕工事にコンサルタントが関わるため、工事の品質も保証され、管理会社と施工業者との癒着関係がないように選定もしてくれます。
大規模修繕工事コンサルタントに依頼するデメリット
大規模修繕工事でコンサルタントに依頼することにはメリットが多いですが、デメリットも少なからずあります。
コンサルタントへの依頼費用がかかる
設計監理方式ではコンサルタントに依頼することになります。
このため、工事費とは別にコンサルタント費用がかかってしまいます。費用面を心配して、責任施工方式を選ぶ管理組合もあるくらいです。
しかし、コンサルタントが工事内容を確認し、不要な修繕をなくした結果、総工費が下がるというケースもあります。
設計監理方式と責任施工方式で迷った場合には、この点も鑑みた上で発注方式を検討したいところです。
コンサルタントと管理組合の相性も大切
設計監理方式で依頼することになれば、大規模修繕工事を実施する期間はコンサルタントと協働するような形になります。
このため、コンサルタントと管理組合の相性がよくなければ、物事がうまく進まない可能性もあるのです。
中には、マンション側の気持ちに寄り添わないコンサルタントもあるでしょう。
軋轢を避けるためにも、コンサルタントを選ぶ際にはしっかりとヒアリングなどをしながら自分たちの思いに寄り添ってくれるかどうかを見極めましょう。
大規模修繕工事コンサルタントを選ぶ際のポイント
大規模修繕工事のコンサルタントを依頼する先は、一級建築事務所やコンサルタント会社など様々な選択肢があります。
ただ、どの種類の会社に依頼するかより、設計監理方式できちんと業務をこなしてくれるかどうかの方が重要です。
ここでは、良いコンサルタントを見極めるためのポイントをお伝えします。
コンサルタントのリピート率
コンサルタントの既存顧客のリピート率を知ることで、顧客満足度を測り知ることができます。
コンサルタントは施工業者とは異なり、施工実績などを目で見ることは不可能です。しかし、コンサルタントの良し悪しで大規模修繕工事の質は大きく変わります。
また、修繕工事の過程でどれだけサポートしてくれたかもリピート率に関わります。
こういった観点から、良いコンサルタントの条件の1つにリピートがあるかどうかは重要な指標だと言えるのです。
管理会社・施工業者と癒着関係にないか
設計監理方式のメリットとして、コンサルタントが完全な中立者として工事の質を担保してくれるということを挙げました。
しかし、中には管理会社・施工業者と癒着関係にあり、監理や支援をきちんとしないような会社も存在します。
そういったコンサルタントに当たらないためにも、管理会社・施工業者との関係性がなく、中立的な立場であるかは確認しましょう。
不適切コンサルタントについて
先ほど「管理会社・施工業者と癒着関係にあり、監理や支援をきちんとしないような会社」について説明しました。
こういった会社の中には、特定の施工業者を優先的に選定し、バックマージンを受け取るようなコンサルタントも存在します。
これを「不適切コンサルタント」と呼びます。
これは社会問題にも発展しているほど頻発しており、国土交通省からも以下のように通知を出しています。
「一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様 の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。」
(設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について)
マンション管理組合の中には「管理会社の関係会社だから」「前回も依頼したから」などの理由で特定のコンサルタント会社に依頼している場合もあるでしょう。
しかし、それが結果として不適切コンサルタントへの依頼につながっているかもしれません。
今後、設計管理方式を検討する際には、依頼するコンサルタントについてしっかりと検討してみましょう。
まとめ
今回の記事では、大規模修繕工事でコンサルタントを正しく選ぶ基準以外にも、メリット・デメリット、また「不正コンサルタント」の実態にまで詳しく解説してきました。
不適切コンサルタントのリスクもあるため、実績や口コミなども含めて理事会・修繕委員会や管理組合でしっかりと検討することをおすすめします。
もしコンサルタント選びにご不安がある方は、セカンドオピニオン業務などを提供している弊社にお気軽にご相談ください。
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