こんにちは、MRCの平松です。
最近では、マンションの大規模修繕工事の際に設計監理方式（コンサルティング会社と施工業者が協働して実施する工事）が主流になっています。
設計監理方式とは、設計コンサルタントが大規模修繕工事における設計・監理を担当し、施工業者が工事を実施する方式です。このように設計と施工を分割することで、工事の品質が保持できます。
しかし、この設計コンサルタントの仕事は施工業者とは異なり、「仕上がりを目で見る」といったことができませんので、費用もどのくらいが適切なものかわかりづらいです。
また、「不適切コンサルタント」の存在が社会問題化しています。マンション側を騙して高額なコンサル費用を取ろうとしたり、むしろ格安でコンサルを請負い、癒着関係のある施工業者からキックバックを得ようとする存在です。
このようなコンサルタントに当たると、大規模修繕工事におけるトータルでの費用は上がってしまいます。
こういった問題を避けるためにも、大規模修繕工事においてコンサルタントの相場を知ることが大切です。
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大規模修繕工事におけるコンサルタントとは
大規模修繕工事で設計コンサルタントに設計・監理を依頼する場合、設計監理という発注方式となります。その他にも責任施工方式という方式も存在します。
- 責任施工方式：施工業者が設計から施工まで1社で実施する方式
- 設計監理方式：施工会社・コンサルタントで設計・施工を分業する方式
責任施工方式の方が大規模修繕工事に関わる会社が1社になるので安価になるイメージをもたれるでしょう。
しかし、近年では設計監理方式が主流になってきており、国土交通省においても設計監理方式を推奨しています。
その理由は、設計コンサルタントが責任施工方式ではカバーしきれない仕事を行ってくれるからです。
ここでは、大規模修繕工事において設計コンサルタントがどんな仕事をしてくれるのかについて見ていきましょう。
劣化診断・建物調査
多くの場合、大規模修繕工事の劣化診断では「実施前提」で行われてしまいます。
そのため、マンションにとって直近で修繕が必要でなくても工事が進められるのです。
一方、設計コンサルタントがいれば、劣化診断・建物調査の結果を受けて修繕を実施すべきかを確認してくれます。また、この診断結果のもと、修繕工事の内容を決定します。
近年は修繕技術も上がり、修繕のスパンも伸びてきています。長期修繕計画書に則り実施をすると、不必要に修繕を行ってしまう可能性もあるのです。
しかし施工業者のみとなると「修繕ありき」になりがちです。このため、本当に必要かどうかを確認してくれるのは設計監理方式のメリットだと言えます。
施工業者の選定サポート
設計コンサルタントは修繕の計画段階から関わってくれるので、施工業者の選定に対してもサポートをしてくれます。
多くの場合、大規模修繕工事にあたって公募をしますが、素人目にはなかなか判断がしづらいところです。
設計コンサルタントは、工事内容を見ながら、施工業者の実績・相性なども含めて最適な業者を選んでくれるのです。
工事監理
設計コンサルタントは、大規模修繕工事が始まってから、その工事の進捗状況を確認してくれます。
責任施工方式となると、施工業者1社だけに工事の質が任せきりになってしまいます。
一方で設計コンサルタントが監理者として工事内容をダブルチェックすることで、工事の質が担保されます。
工事後のアフターフォロー
設計コンサルタントの中には、大規模修繕工事が完了してからも工事内容に支障がないか、もしトラブルがあるならば、どのように対応すべきかなどをフォローしてくれるところもあります。
工事の不備で数年後に不具合が生じるということもあり得ますが、大規模修繕工事は10年以上のスパンで実施されますから、すぐに気づくことができないこともあるのです。
設計コンサルタントにアフターフォローまでしてもらえると、1年〜2年後にも修繕工事の質を検証してくれるので、住民側としても安心です。
設計コンサルタントの費用相場
ここまでで設計コンサルタントを雇うメリットはご理解いただけたかと思います。
しかし、気になるのは設計コンサルタントの費用。いったい、相場はいくらくらいなのでしょうか。
基本的には、以下となります。
- 規模の小さな物件(50戸以下)：工事費の5～10％
- それ以上の物件：工事費の3〜5%
例えば、約100戸のマンションの大規模修繕工事で１億円ほどの費用がかかる場合、コンサルタントの費用は300〜500万円程度という計算になります。
大規模修繕工事でコンサルタントを雇うと高くなる？
大規模修繕工事において、設計コンサルタントを入れるべきかどうか迷われる管理組合は多いです。
工事のクオリティが担保されると言えど、修繕積立金以上の修繕費用になってしまうと合意形成も難しく、工事も難航してしまいます。
しかし、場合によっては設計コンサルタントに依頼した方が工事費用も安価になるということも少なくないのです。
なぜなら、大規模修繕工事において施工業者の工事費用の差は非常に広いからです。
例えば、業者Aが見積もりを3,000万円で出してきたのに対し、業者Bは4,000万円ということもあります。
単純に「高額だから工事の質が高い」とか「安いから工事も適当だ」とも言い切れません。
管理組合側で施工業者の良し悪しを適切に判断できればいいですが、素人目ではなかなかそれも難しいのです。
このため、設計コンサルタントに業者の選定までお願いし、また、工事内容に合った予算に変えてもらうことが適正料金に近づけるには有効です。
誤って不適切な施工業者に依頼し、工事費用も高く、ちゃんとした修繕も受けられない。
このような状況に陥らないためにも、優良な業者に頼ることをおすすめします。
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