こんにちは、MRCの平松です。
マンションの購入を検討中の方は、マンションの専有部分や共用部分について気になっているのではないでしょうか。
不動産会社の担当者と案内に行って説明を受けても、わかりやすく線引きされているわけではないので、疑問になった方も多いでしょう。
そこでこの記事では、マンションの専有部分と共用部分について詳しく解説していきます。実は多くの方のイメージしているものと少し違う箇所もあるので、マンションの購入を考えている方はぜひ参考にしてください。
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マンションの専有部分と共用部分とは
マンションは集合住宅ですので、戸建て住宅にはない考え方があります。その1つが「専有部分」と「共用部分」です。ここではそれぞれの違いを紹介していきます。
専有部分
専有部分とは、区分所有権を有している部分の事です。簡単にいえば、空間のオーナーとして自由に管理する権限がある場所です。
例えば、壁紙の模様替えをしたりトイレやお風呂をリフォームしたり、自分の思い通りに変更などができます。もちろん、設備に故障や不具合が生じれば、自分の責任で修理や買い替えなどをしなければなりません。
具体的な範囲としては、壁や床、天井、間仕切りなど部屋の内側を指します。そのためコンクリートの躯体自体は含みません。しかし、躯体と床・天井の間は専有部分ですので、この中を通る給排水管や配線などは専有部分です。
つまり、給排水管などの例外はありますが、基本的には部屋に立てば目に見える部分が専有部分と認識できるでしょう。
共用部分
共用部分とは、ひと言でいえば「専有部分以外の全ての部分」です。
例えば、マンションのエントランスや廊下、階段、エレベーター、駐車場・駐輪場などが挙げられます。共用部分はマンションの区分所有者全ての人が利用するもので、財産の一部でもあります。これらは区分所有法という法律で定められているもので、「法定共用部分」と呼ばれます。
ただし、規約で定める事で、本来なら専有部分となるはずの場所を「規約共用部分」とする事も可能です。例えば、「105号室を管理人室にする」と定めれば、共用部分にできます。
このような一部例外がありますが、基本的には専有部分以外は共用部分と考えて間違いはありません。
勘違いしがちな共用部分
専有部分以外は共用部分です。簡単に線引きできるようで間違えやすいのが、「専用使用部分」といわれる共用部分です。
専用使用部分とは、規則としては共用部分に属するものの、基本的に特定の区分所有者だけが使用する部分やものをいいます。例えば、バルコニーや玄関ドア、窓ガラス、サッシ、室外駐車場などです。
バルコニーは洗濯物を干すなど自分だけが自由に使うので、専有部分と思っている方は多いでしょう。しかし、実は共用部分であり、マンションに住んでいる方すべての方が利用する可能性がある部分です。
玄関のドアも共用部分ですので、自分の部屋のイメージに合わないからといって勝手に付け替える事はできません。玄関にこだわりがある方は注意してください。ただし、ドアの内側の模様を変える分には問題はないので、装飾を変えたいという方は変更しても良いでしょう。
共用部分の管理と費用負担
共用部分の管理と修繕が必要な場合の費用負担は誰がするのかは、マンションに住む人にとって大切な問題です。ここでは管理と費用負担それぞれ誰がするのかについて解説していきます。例外があるので、じっくりと読んでください。
共用部分の管理と費用負担は基本的に管理組合
共用部分は区分所有者全員が共同で所有するというものですので、基本的に管理は管理組合が行います。修繕やリフォームなどをしたい場合は、管理組合の総会に諮って決める事が求められます。
そのため、共用部分に不具合や問題などが発生すれば、一旦管理組合に相談すると良いでしょう。共同で所有しているからといって、自分の判断で触る事はできません。仮に自分の部屋の窓ガラスやサッシの不具合であったとしても、共用部分ですので管理組合に相談するようにしてください。
経年劣化や災害などによって共用部分の修理に費用が発生すれば、毎月収めている管理費や修繕積立金などを使って修繕します。そのため、費用負担に関しては区分所有者全員で平等に負担して、誰かに偏るような事がないようになっているといえるでしょう。
例外もある
共用部分の修繕は基本的に管理組合の負担によって行われます。しかし、どんな事象でも全てを管理組合が負担をするわけではなく、例外も存在します。例えば、通常の使用や過失によって専用使用部分が故障した場合は自己負担です。
そのため、物を落としたり投げたりして網戸やガラスなどに穴が開いた場合は、共用部分であっても個人による修繕が必要です。また、ポストなどの鍵が故障した場合も通常の使用によるものと判断されるので、基本的には個人で直さなければなりません。
共用部分でよくあるトラブルや注意点
共用部分と簡単に判断できない部分では、よくトラブルが発生してしまいます。そこでここでは、トラブルが多い場所と起こさないための注意点について紹介していきます。
玄関や窓の変更
共用部分と認識しにくい場所のリフォームにはかなり注意が必要です。
例えば、玄関の扉や窓が挙げられます。これらは専用部分とつながっていて、かつ専ら自分たちで使うので、共用部分という認識を持ちにくいものです。そのため、変更してしまってトラブルとなるケースが多々あります。
扉の変更はもちろんですが、二重カギにするなどもできません。防犯上などしっかりとした理由があったとしても、規約などで認められていなければ禁止ですので注意が必要でしょう。
また、窓もトラブルが多い部分です。窓も共用部分ですので、ペアガラスへの変更や修繕をしようとすれば総会で承認されなければなりません。
専用使用部分に関しては規約をしっかりと読んで、認められている事と認められていない事を把握しておくようにしましょう。そうすれば多くのトラブルを回避できます。
水漏れ
マンションでは水漏れによるトラブルも多いといえるでしょう。例えば、マンションに張り巡らされている給排水管が原因の水漏れは、誰が責任を負うかでトラブルになりやすいです。
結論からいうと、水道メーターを境にして責任が分かれます。水道メーターよりも外側の場合は、共用部分として管理組合が負担をして修理をします。しかし、内側の場合は区分所有者の負担で修理をしなければなりません。
給排水管はマンション全体に及んでいるので、原因箇所を特定するのが難しい事も多いです。水漏れを発見した時は、上階の部屋の人ではなく管理組合や管理会社などに伝えるようにしましょう。
管理組合などに対応をお願いする事で、トラブルを未然に防げるようになります。
マンションの共用部分でトラブルを起こさないための対策
マンションの共用部分は少しイメージと違う部分があるので、トラブルになる事が多々あります。そこでここでは、トラブルを起こさないための対策について紹介していきます。
基本的に私物を置かない
共用部分はすべての区分所有者が使用する可能性がある場所です。そのため廊下や階段、エントランスなどには、基本的に私物を置かないのが原則です。実際、玄関前も含めて、置いていないという方が多いでしょう。
しかし、ポイントはバルコニーなどの専用使用部分です。バルコニーは専有部分のような感覚で使っている方が多いので、私物を置いてしまっている方は多いです。通常の生活では問題がないかもしれません。
しかし、地震や火災が発生した時、バルコニーは避難経路として使われる可能性があります。もし、私物で完全に塞いでしまっているとスムーズに避難ができないので問題です。
少量なら問題はありませんが、基本的にバルコニーは共用部分という認識で利用するようにしましょう。
マナーに気をつける
共用部分ではマナーに気をつけなければなりません。
例えば、ベランダでタバコを吸うとトラブルになる場合があります。隣が洗濯物を干していたりすると、ニオイがつく可能性があるので嫌がられるためです。他にもゴミ置き場は共用部分ですので、ルールに従って出す必要があるでしょう。
マンションは集合住宅ですので、自分勝手な事をするとトラブルになってしまいます。マナーを守って生活をするように心がけましょう。
まとめ
マンションの共用部分とは、すべての住民と共用する部分の事です。そのため、管理や費用は管理組合が行います。修繕やリフォームをする場合は、管理組合の総会で決めなければなりません。しかし、専用使用部分などを専有部分と勘違いしてトラブルになるケースが多いです。
この記事ではトラブルを起こさない注意点などを紹介しましたので、ぜひ参考にしてください。
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