中古マンションの建物状況調査とは？買主が知っておきたい点を徹底解説

中古マンションを購入する際にも行われる建物状況調査。購入物件の現状・安全性などを確認する際に、建物の健康診断として実施されるインスペクションを指します。

これは2018年4月に行われた改正宅地建物取引業法により決められたものであり、買い手を守るために重要な調査であると言えます。しかし実際、建物状況調査といってもどんなことをするのかについて知らないという方がほとんどではないでしょうか。

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建物状況調査とは？

建物状況調査という言葉自体が業界内に浸透したのは、先述の改正宅地建物取引業法の施工によるものです。

そこからまだ4年程度しか経過していないため、「以前のマンション購入時には聞いたことがなかった」「名前は聞いたことがあるけど、詳細は知らない」という方が多いのも当然のことでしょう。

そこで本見出しでは建物状況調査の大枠を解説するとともに、費用や時間、有効期限など知っておくべき情報も網羅してお伝えしていきます。

建物状況調査について

建物状況調査について、国土交通省は以下のように表現しています。

「国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。」（『建物状況調査(インスペクション) を活用しませんか?』国土交通省より）

つまり工事による瑕疵（欠陥）の有無を確かめたり、瑕疵がないことを保証するものではなく、あくまで劣化状況を把握するための調査です。

建物状況調査の対象

建物状況調査が対象とするのは、大きく分けて以下2点です。

• 建物の構造耐力上主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分

それぞれの対象が指し示す部分の例

建物状況調査の時間・費用など

大前提として、建物の状況調査にかかる時間や費用は「対象とするマンションの規模・状況による」ということをまずは押さえておきましょう。また、調査内容などによっても左右されるため注意してください。

調査にかかる時間

一般的にかかる所要時間は2〜4時間とされています。大型マンションの場合はさらに時間がかかることが見込まれますが、この辺りは業者に確認することで目安を教えてもらうことができます。

調査にかかる費用

こちらもマンションの規模や状況、調査のオプションサービスなどによって大きく左右されますが、目視でできる範囲にとどまる調査であれば4～6万円程度で考えておくと良いでしょう。

依頼時に求められる資料

一般的な建物状況調査の場合、以下の資料を用意する必要があります。

• 現地案内図
• マンションの間取りがわかる資料
• 耐震性に関する書類
• 長期修繕計画書

調査時における立ち合いについて

建物状況調査について、基本的には立ち合いの「義務」のようなものは存在しません。しかし、調査を依頼した立場の方やマンション買主の方であるならば、立ち合いすることを推奨します。

なぜなら、建物状況調査が終わった後に提出される報告書だけでは、マンションの状況を正確に理解することは難しいからです。一緒に見回ることで現状を把握し、購入するか否かや、購入後の補修の必要性について検討することができます。

このような理由からも、建物状況調査には積極的に参加して、マンションの状況把握に努めるようにしましょう。

調査結果の有効期限

「建物状況調査の結果の有効期限はいつまでなのか？」という質問が寄せられることはありますが、有効期限として取り決められているものはありません。

しかし、マンションは経年劣化が進行していくものです。このため、あまりに調査結果が古いものだと、建物の現状と調査結果が乖離することになりかねません。

なお「宅地建物取引業法施行規則 第16条の2の2」において、重要事項説明時に使用できる調査は、実施後1年以内のものとされています。

また、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者が行った調査結果をもって瑕疵保険に加入する際も、同様に使用できる調査結果は実施後1年以内とされています。

建物状況調査が行える業者

建物状況調査を行うことができるのは、「既存住宅状況調査技術者」と呼ばれる特別な講習（既存住宅状況調査技術者講習制度）を受講し、修了考査に合格した者だけです。また、講習制度を受けるにあたり建築士の資格を保有している必要があります。

この点、調査の依頼主・買主が資格を有する必要はありませんが、依頼する業者が既存住宅状況調査技術者に該当しているのかどうかを確認することを推奨します。

なお既存住宅状況調査技術者ではない業者が実施する、いわゆる「ホームインスペクション」は改正宅地建物取引業法における建物状況調査とは異なります。この点にも注意をしましょう。

建物状況調査に実施義務はある？

「建物状況調査は必ず行わなければならないものなのでしょうか？」
「調査を実施していない業者は違法行為を行なっているのでしょうか？」

このような疑問が寄せられることがありますが、現状では建物状況調査に実施義務はありません。

国土交通省においても「既存住宅を売買する場合、必ず建物状況調査を行わないといけないのですか。」との質問に対して「既存住宅を売買する場合に、必ず建物状況調査を実施しなければならないものではありません。」との回答を記載しています。（『改正宅地建物取引業法に関するQ&A ~ 「宅地建物取引業法」改正に伴う新たな制度に関して ~』より）

一方、2018年4月から建物状況調査を実施している中古住宅の売買の際には、重要事項説明にてその結果を説明することが義務づけられています。

既存住宅瑕疵保険の加入審査にも使える

中古のマンションを購入する際、既存住宅瑕疵保険への加入を検討しているという人も少なくありません。

実は、保険加入時に行われる調査項目と建物状況調査の項目は同等のものになっているので、調査結果に問題がない場合には既存住宅瑕疵保険加入時の審査に活用することができます。

ただし耐震性を証明する書類（耐震基準適合証明証や台帳記載事項証明、検査済証など）を有することが条件です。

建物状況調査における部位ごとの調査内容

ここまで建物状況調査に関する基本的な事項をまとめました。おさらいですが、本調査では「建物の構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の2つを対象にして実施されます。

本項では、それぞれの部位においてどのような調査が実施されるのかについて見ていきましょう。

建物の構造耐力上主要な部分

雨水の浸入を防止する部分

建物状況調査の注意点

最後に建物状況調査の注意点について解説します。調査の依頼主や買主が知っておくべきことを中心に押さえましたので、ぜひ立ち合い時や重要事項説明などの機会に意識してください。

建物状況調査はあくまで最低限の調査である

重要事項説明などの際に建物状況調査の結果を説明され「調査に問題がないのであれば大丈夫だろう」と考える買主様は少なくありません。しかし、オプションサービスを付けない基本的な建物状況調査は最低限の調査であることを忘れてはいけません。

国土交通省の資料『建物状況調査(インスペクション) を活用しませんか?』においても「瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでは ありません。」と注記があります。

マンションを購入するにあたって明らかな欠陥住宅を避けるフィルターとして活用はできるものの、それ自体が満足のいく建物であるということの証左にはならないのです。

例えば、国土交通省が示す調査基準に照らした時、壁や柱、梁などについて検査対象とする劣化事象は「コンクリートに幅0.5mm以上のひび割れ又は深さ20mm以上の欠損が生じている状態」とされています。

つまり、それ以下の欠損の場合には調査結果として報告されないことが多いということです。

もちろん真摯に調査を行い報告している場合もありますが、定められた基準は最低限であり、調査結果の紙面のみを信用することは避けなければなりません。

建物状況調査が行われていない物件は注意

先述の通り、建物状況調査に実施義務はありません。売主・持ち主が調査を実施しない、拒否している場合には、建物の現状について買主が注意を払わなければなりません。

調査を実施しない理由を含めてヒアリングするとともに、購入にあたってはホームインスペクションなどを行うなど、建物の状況把握をすることをお勧めします。

まとめ

本記事では、建物状況調査について詳細に解説を行いました。注意しておきたいのは、調査結果が建物に瑕疵がないことを保証するものではないということです。基準は低く、報告がなかったとしても目視で気になる箇所があるというケースも往々にしてあり得るのです。

中古マンションの購入は大きな買い物です。調査への立ち合いなども含め、ぜひ慎重に見極めるようにしましょう。

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