こんにちは、MRCの平松です。
大規模修繕工事の発注方式には、責任施工方式、設計監理方式、コンストラクション・マネジメント方式（CM方式）など色々な種類が存在します。
中でも責任施工方式は「新築時から同じ業者に依頼している」「管理会社から指定されている」などの理由で採用するマンションの管理組合も少なくないようです。しかし、国土交通省の見解も踏まえて責任施工方式が抱えるリスクについても知った上で発注方式は検討することをおすすめします。
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責任施工方式とは？
責任施工方式とは、大規模修繕工事に要する過程の全てを1社に依頼する発注方式です。
修繕工事では、工事内容を決める調査診断や修繕設計、その後の見積もりや施工業務など様々なプロセスを必要とします。これらの業務を施工業者へ依頼するのが責任施工方式です。
異なる発注方式に設計監理方式がありますが、こちらは2社（コンサルタント会社・施工業者）で工事を進める発注方式です。設計監理方式については、別記事で解説をしています。
責任施工方式のメリット
1社に大規模修繕工事を一任する責任施工方式ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。
全工程を1社に依頼できる
責任施工方式における最大のメリットは、1社に工事を任せるので打ち合わせや発注などの手続きが簡素化できるという点が挙げられます。
修繕委員会・理事会は住民で形成されるため、大規模修繕工事の業務も片手間になりがち。そんな中で、打ち合わせなどの回数を最低限に抑えられるのは魅力です。
コンサルタント費用の削減
先述の通り、設計監理方式はコンサルタント会社が介入するため、別途コンサルタント費用がかかります。この点、責任施工方式は施工業者に対する工賃しかかかりませんので、費用の削減につながります。
工期の短縮
他の発注方式の場合は複数者が連携のもと大規模修繕工事が進められるので、工期が長期化しがちです。一方、責任施工方式は施工業者1社が診断〜施工まで全てを担うことになるので作業が円滑になり、工期自体が短くなりやすいです。
責任を持って施工してくれる
責任施工方式の場合、施工業者1社に完全に委ねるわけなので、業者自身が責任感を持って取り組んでくれる場合があります。後に紹介するようにデメリットもある責任施工方式ですが、信頼できる業者を見つけることができれば管理組合も安心して大規模修繕工事に向かえるようになるでしょう。
責任の所在を明確にできる
複数の施工業者が修繕工事に介入するコンストラクション・マネジメント方式とは異なり、マンション全体の施工を1社が担うため、竣工後に瑕疵（欠陥・不具合）が見つかった際の責任の所在が明らかだということもメリットです。
複数社が関わる修繕工事の場合、責任の所在が不明瞭になり、どの業者が対応するべきなのかが分からず対応に遅れが出るというリスクもあります。責任施工方式の場合はそのようなトラブルが起きません。
修繕箇所に最適な業者を選ぶことができる
小規模・中規模の修繕工事の場合、必要な箇所のみ修繕を行うことになります。施工業者にも専門分野がありますので、外壁工事・給排水機器の修理など、修繕箇所に応じて施工業者を選定できるのも責任施工方式の強みです。
責任施工方式のデメリット
責任施工方式には管理組合側の手間の削減や工期の短縮など様々なメリットがあることがわかりました。その一方で、見逃してはいけないデメリットも存在します。本項では、責任施工方式に関わる主な問題点を解説していきます。
価格が割高になる可能性もある
コンサルタント費などがかからない責任施工方式ですが、場合によっては工賃が高くなる可能性があります。なぜなら、修繕工事が1社任せになるため価格の競争原理が働かないこと、他にも工事内容が不明瞭なので不要な箇所の工事まで盛り込まれて工賃が嵩増しされる可能性があるからです。
一般的に修繕委員会・理事会だけでは工賃の嵩増しに気づくことは難しく、相場よりも大規模修繕工事の費用が高いのにも関わらず依頼してしまっているケースもあります。
管理会社と施工業者の癒着
マンションの管理会社から施工業者を紹介されることも少なくありませんが、この両社が癒着している場合があります。施工業者が割高な工賃をマンション側へ請求し、管理会社がバックマージンを得るという流れです。
築年数が長居にも関わらず、修繕工事の施工業者が同じだという場合は、管理会社と施工業者の間で談合が行われていないかどうか、他の業者に依頼した場合の工賃はどうかなどを確認することをおすすめします。
選定作業に時間がかかる
管理会社と施工業者の癒着を避けるためには、管理組合で業者の選定を行う必要があります。しかし、施工業者の選定には書類選考・プレゼンテーション等から合意形成まで時間がかかり、時間を要することになります。
手間を惜しみ、管理会社から紹介された施工業者に継続的な発注を行っているというのが多くのマンション管理組合の現状でしょう。
手抜き工事
施工業者に一任する責任施工方式では、修繕工事の質の担保がその業者だけによって行われます。現場を監督する工事監理者も同社の社員なので、場合によっては工事に手ぬかりが生じる可能性もあるでしょう。
修繕委員会・理事会は施工業者に逐一進捗確認を行うことで、工事の質を確認する機会を設ける必要があります。
管理組合のタスクが多い
メリットで修繕工事の簡素化が行えることをお伝えしましたが、工事の現状を管理組合が確認するという観点から言うと手間が増えることもあります。
設計監理方式やCM方式の場合はコンサルタント会社やコンストラクション・マネージャーがチェックを代行してくれますが、責任施工方式ではそれらの役割を管理組合が担うことになるからです。
責任施工方式に対する国土交通省の見解
大規模修繕工事を責任施工方式で発注したことでトラブルが生じているケースも見られ、国土交通省が「第１章 マンション管理の基本と改修による再生の重要性」という資料の中で同発注方式について特徴と注意点を解説しています。
この点についても理解した上で、大規模修繕工事の発注方式を検討することをおすすめします。以下は、上述の資料内で記載されていたメリット・デメリットです。
責任施工方式のメリット
国土交通省の同資料においても「設計・監理方式のような専門家の費用を必要としないというメリット」があると記載があり、設計監理方式・CM方式など複数社が介入する発注方式と比べると、工賃以外に考慮しなくても良いということがメリットとして紹介されています。
責任施工方式のデメリット
一方、下記のような記載があります。
「設計と施工が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭となりやすく、また、技術的知識が施工会社のみに偏るため、正しい判断で必要な工事内容を定めるという点で問題となる場合があります。」
国土交通省「第１章 マンション管理の基本と改修による再生の重要性」より掲載
修繕委員会・理事会に工事の不備や適切な工賃を見抜ける人がいない場合は、責任施工方式特有の不明瞭さがリスクとなることに注意を呼びかけています。
責任施工方式にするなら信頼できる施工業者へ依頼しましょう
国土交通省の資料内で、コンサルタント会社を介入させる設計監理方式に対し「工事内容・工事費の透明性の確保、責任所在の明確さなどの点で望ましい方式であるといえます。」という見解が示されています。
責任施工方式は信頼の足る工事業者に依頼できるのであれば費用や手間の観点からもメリットは多いですが、選定に失敗すると修繕の質・工賃ともに納得のいかないものになってしまいかねません。
スポットとして、一級建築士等の専門家を導入して対応することも非常に重要となります。
10年〜15年に一度の大規模修繕工事にあたり、大切なパートナーともなり得る施工業者選定です。信頼できる業者を見つけられるように、管理組合が一丸となって向かっていきましょう。
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