耐震基準を満たしていない建物とは｜耐震基準の調べ方やオーナーの責任などを解説

日本は地震が頻発する国です。

自然災害は誰もが抗えないものですが、建物が崩壊するか、重大な損傷を受けると、その所有者や管理者に責任が問われることがあります。

所有者や管理者は、地震による被害を最小限に抑えるためにも、建物の耐震強化を事前に行うべきです。これにより、入居者の生命と安全、そして自身の財産である建物を保護できます。

この記事では、地震発生前に知っておくべき、旧耐震基準と新耐震基準の違いや大家や管理者の責任などを詳しく説明します。

マンション大規模修繕工事、長期修繕計画、セカンドオピニオンに関するご相談はこちらまでお問い合わせ下さい。

耐震基準を満たしていない建物について

「耐震基準を満たしていない建物」という表現は、2000年に改正された建築基準法の耐震基準に達していない建物を指します。この「2000年基準」は、1995年の阪神・淡路大震災において多くの木造住宅が倒壊したことを契機に設けられたもので、耐震性の要求が一層厳格化されました。

• 地盤の条件に適した基礎の設計が求められる。
• 建物の接合部には強度を高めるための金具が取り付けられる必要がある。
• 建物全体の耐力壁の配置とそのバランスを強化することが求められる。

この基準に満たない建物は、大地震が発生した際に倒壊するリスクが高いと考えられ、耐震補強の対象となります。

2000年基準・旧耐震基準・新耐震基準について

耐震基準には、2000年基準・旧耐震基準・新耐震基準の3つがあります。以下にそれぞれの特徴をまとめました。

以上の表から分かるように、時間の経過と共に日本の建築基準法では、より高い安全性を確保するために耐震基準が進化してきました。それぞれの基準は、その時代の技術水準と地震への理解に基づいています。

耐震グレーゾーン住宅について

一般には、1981年に導入された新耐震基準に従って建てられた建築物は安全だと考えられがちです。

しかし、これらの建物が現行の2000年に改正された耐震基準を満たしていない場合、特に木造住宅は高い倒壊リスクを持つとされ、「グレーゾーン住宅」として問題視されています。

2016年の熊本地震や2024年の能登半島地震において、旧耐震基準の建物だけでなく、「グレーゾーン住宅」も多くの被害を受けたことが報告されています。これは、1981年の新耐震基準に基づいて建設されたものの、2000年5月の現行基準には適合していない木造建築物の耐震性に問題があることを示しています。

このため、2000年5月以前に建設された新耐震基準の木造建築物でも、現在の耐震基準に適合しているかを再評価し、必要に応じて耐震補強工事を実施することが急務とされています。これにより、将来的な地震発生時の建物倒壊リスクを低減し、より安全な住環境を確保することが目指されています。

耐震基準の調べ方

所有する建物が耐震基準に適合しているか不確かな場合、その確認方法を以下にご紹介します。

まず、建物が新耐震基準に適合しているかどうかの一般的な判断基準として、建築された年を用います。新耐震基準は1981年6月1日以降に適用されたため、この日付を境に建てられた建物は基準が異なります。

ただし、1981年6月の直前または直後に建てられた建物の場合、細心の注意が必要です。この時期の建物では、建物が完成した日ではなく、「建築確認日」を基に判断する必要があります。建築確認日は、建築主が行政に提出した建築確認申請が受理され、建築確認済証が発行された日を指します。

通常、建築確認申請は設計会社が代行し、確認通知書（副）が発行された後、施主に渡されます。この書類を確認できれば、耐震基準適合の確認が可能です。

もし確認通知書（副）が手元にない場合は、元の申請が行われた行政機関に問い合わせ、「確認台帳記載事項証明」を発行してもらうことができます。この書類は確認通知書（副）の代わりとして利用することができます。

耐震基準を満たしていない住宅に対するオーナーの責任

賃貸住宅のオーナーや大家が最も懸念する事項の一つは、地震発生時の責任です。

耐震基準に適合していない賃貸物件が地震で被害を受けた場合、その結果として入居者や近隣住民に被害が発生した際には、賃貸物件のオーナーに損害賠償責任が生じる可能性があります。

ここでは、耐震基準を満たしていない建物のオーナーの責任について詳しく確認していきます。

賠償責任

地震は自然災害であり、一般的には不可抗力と見なされます。

しかし、耐震基準に満たない賃貸住宅に欠陥がある場合、その住宅が倒壊し入居者や近隣住民に被害が出た際、建物の所有者（オーナーや大家）は賠償責任を負うことがあります。

民法第717条により、土地の工作物の設置または維持に瑕疵があるために他人に損害が生じた場合、その工作物の占有者は被害者に対して損害を賠償する責任があります。ただし、占有者が必要な注意を払っていたにも関わらず損害が発生した場合は、所有者が損害を賠償する必要があります。

この規定において「工作物」は賃貸住宅を指し、「占有者」は入居者（賃借人）、そして「所有者」はオーナーまたは大家です。もし耐震基準に適合していない物件で、入居者が安全を確保しようと努めたにもかかわらず損害が発生した場合、大家やオーナーは損害賠償の責任を負います。

例えば、賃貸物件の敷地内のブロック塀が老朽化しており、地震によって倒壊し死傷者が出た場合、オーナーや大家はその損害を賠償する必要があります。また、建物の倒壊やライフラインの故障により住宅が利用不可能になった場合には、家賃の減額請求に対応する必要があります。

損壊時の修繕

日常的な修繕や災害発生後の修繕を行うことは、建物所有者に課された義務です。

民法第696条には、賃貸人が賃貸物の使用及び収益に必要な修繕を行う義務があると明記されています。

賃貸人（オーナーまたは大家）は、賃借人（入居者）が賃貸物件を適切に利用できるよう、常に修繕義務を有します。この修繕義務を怠り、その結果入居者が被災したり、その財産が損壊したりした場合、賃貸人の責任が問われることがあります。

耐震診断の実施

耐震診断は、旧耐震基準で建てられた建築物が現行の新耐震基準に適合して同等の耐震性を持つかを確認するための診断です。

1981年の新耐震基準の導入に伴い改正された「耐震改修促進法」では、1981年5月31日以前に着工された建築物に対して耐震診断の実施が義務付けられています。これに該当する賃貸住宅においては、以下の条件が適用されます:

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に着工した建物。
• 3階建て以上、かつ1000平方メートル以上の規模を有する賃貸住宅。

また、新耐震基準に基づいて建てられた建物であっても、老朽化が進んで耐震性に問題が生じている場合は、耐震診断の実施が推奨されます。

まとめ

建物が新耐震基準に基づいて建てられていると考えられる場合でも、完全に安心することはできません。その理由は以下の通りです。

• 実際の施工が設計図と異なっている可能性がある
• 施工技術が不十分である場合がある（特に鉄骨造の建物で顕著）
• 屋上に後から重量物を追加するなどの増築が行われている
• 建物の用途が建築当初から変更されている

年月が経過するにつれて、建物は元の設計から多くの変更が加えられることが一般的です。また、建物が地震や自然の劣化により耐震性が低下している可能性もあります。特に1956年以前に建設された建物では、耐震診断を受けることをおすすめします。

マンション大規模修繕工事、長期修繕計画、セカンドオピニオンに関するご相談はこちらまでお問い合わせ下さい。